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土拍背后的資本魅影 土地拍賣說到底是一場資金的盛宴

2019-07-01 來源:21世紀經濟報道
 
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40家房企、數百億保證金、224億土地出讓金,深圳大規模土拍的背后,閃現著金融和資本的身影。


除了平安不動產的“馬甲”直接參與拍地之外,多家房企聯合體也離不開金融資本的支持;在競拍場外,不少金融機構密切關注著這場土拍的一切。


21世紀經濟報道記者注意到,參與競拍的房企,主要均為行業排名前30的開發商,他們在市場上都有更多的融資渠道,資金較為充裕;而一些實力較弱的中小房企,則會與大開發商綁定組成聯合體。


土地拍賣說到底是一場資金的盛宴。在房地產融資收緊的當下,拍地更成為開發商融資實力的比拼。


買地資金何來?


作為“23號文”出臺后最大規模的一場城市土拍,深圳推地可謂吸引了全國的目光。


翻開競拍登記表,可以發現這就是大型開發商的主場,中海、華潤、保利、萬科等,都參與了多幅土地的競拍。


支撐他們的是雄厚的資金實力。根據出讓資料,中海此次拿地的平臺是中海地產集團有限公司。中海有關人士透露,中海實行集團強管控,所有大額資金都是集中管理,全由集團調配,并且全部是自有資金。


除了中海這類資金實力的強大央企之外,其他大部分參與競拍的平臺公司都或多或少有著各路資本的影子。


越秀此次拿地的平臺是其旗下的廣州越璟房地產開發有限公司,由廣州正嘉經濟信息咨詢有限公司持股90%,姚偉鵬、梁正各持90%、10%股權,姚偉鵬是法定代表人。


企查查顯示,廣州正嘉的注冊資本僅10萬元人民幣,其關聯公司廣州星宸咨詢有限公司,同樣由姚偉鵬擔任法定代表人,股東分別是廣州明睿四號實業投資合伙企業、廣州仁達十二號實業投資合伙企業(由越秀產業基金投資)。


再往上,廣州明睿四號的法人股東,是廣州城市更新軌道交通產業投資發展基金合伙企業。


龍光此次拿地的是深圳市龍光房地產有限公司,是龍光控股的全資子公司。按照龍光此前的習慣,不排除未來引入其他資金方合作。


參考龍光過去的“地王模式”,龍光敢于多次拿下“地王”,都離不開“金主”加持。


如2014年12月,在拿下龍華地王不久后,平安大華對該項目公司注資20億元,由龍光及平安大華分別持有51%及49%權益;2015年,龍光再次向平安大華借款,用于開發紅山地塊。


平安不動產也出現在24日的拍地中。其拿地平臺是深圳市創勇企業管理有限公司,由深圳平安創科投資管理有限公司全資持有,但穿透后發現,平安不動產持有其50%的股權。


易居智庫研究中心總監嚴躍進表示,平安不動產是從金融資本的角度去介入土地市場。項目如何開發不重要,關鍵在于它有強大的資金能力去把地拿到手,后續它也許會和傳統房企聯合開發。


北京一家大型信托人士透露,目前金融機構可通過各種通道為地產商提供包括土地出讓金在內的全流程融資,盡管政策不允許銀行貸款、信托資金、資管計劃配資等直接用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款,但在實際操作中,仍然有方法可以規避。


現實中,房企在簽訂土地出讓協議之后,很多會引入“前端融資”,即融資用于繳納土地款。對于開發商來說,只要能“搞定”買土地的錢,后面的融資壓力并不大。


23號文出臺前,在這一環節,開發商可以動用極高的資金杠桿。據21世紀經濟報道記者調查,土地出讓金的配資比例(自有:配資)一般為5:5、4:6甚至3:7。


融資力比拼


2019年以來,房地產行業的融資環境瞬息萬變。買地前后,房企都必須經受全方位的融資力和資金鏈的考驗。


中原地產首席分析師張大偉說,房企在5月之前的幾個月密集融資,完成情況非常好,緩解了企業的資金鏈,也導致企業拿地明顯加速。


5月,23號文出臺后,隨著監管部門喊話,部分“闖紅線”違規進入樓市的資金,頻頻受到處罰,在境內房地產企業融資難度逐漸加大。5月下半月房企融資的確緊張了一段。


這種情況下,房企出海融資明顯加快,據中原不完全統計,6月以來海外融資超過15家,高達30億美元以上。


同時,進入6月后社會資金整體寬松,房企融資的利率很低。這可以解釋深圳土拍中開發商的樂觀。


不過,房企的融資利率明顯分化。如金茂6月17日公告計劃發行2.5億美元優先票據,年利率4%;6月17日朗詩計劃發行2億美元綠色優先票據,以及6月19日,正榮地產擬發行2億美元的優先永續資本證券,利率均超過10%。


目前,能在土地市場上出手的公司,都是整體融資能力很強的公司。


根據發改委相關文件,信用評級高的、國有背景的地產公司(約有20家企業)可以通過發行債券獲得非常低成本的資金,而且這些資金不受用途限制的影響,可以靈活使用,用于拿地保證金、繳納土地款等。


瑞信研究團隊表示,其覆蓋的多數房地產開發商,因相對通暢的境內外融資渠道,再融資風險仍很低。在這些公司最近的盈利發布會議上,多數預期2019下半年銷售額將比上半年大幅提高。


綜合這些因素考慮,瑞信認為,相比于制造業,房地產板塊和基礎設施板塊可能是貨幣刺激政策的主要受益產業,預計未來12個月總回報率可達6%。


這種樂觀的氛圍之下,張大偉提醒,房企資金寬松后帶來的地價上行、房價上行影響再次出現;從樓市調控政策看,整體政策的調控方向依然是可以有小陽春,但入夏必然會出現打壓,包括融資在內的政策監管有繼續收緊的可能性。


未來,房企依然需要關注資金鏈的安全,2019年大部分企業都要更加關注經營風險。

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